Immobiliària. Els vicis ocults en la compravenda entre particulars. Com cal reclamar?

Immobiliària. Els vicis ocults en la compravenda entre particulars. Com cal reclamar?

Comprar un cotxe o un habitatge és sempre una gran inversió. Per això hem de tenir en compte els anomenats vicis ocults que no es contemplen a simple vista.

En qualsevol contracte de compravenda la confiança juga un paper fonamental. I, sobretot, en el comprador que presumeix que el bé que adquireix està en perfecte estat d’ús. Si és així, cap problema, però… què succeeix si un cop feta la venda es detecta que el que s’ha comprat té defectes que no es veuen a simple vista? Té defensa el comprador enfront d’aquesta situació?

Per a tractar de donar resposta a aquest interrogant, el nostre ordenament jurídic contempla la figura del “vici ocult” i de la corresponent responsabilitat del venedor quan aquell es produeix.

En aquesta entrada ens referim a la compravenda entre particulars, a la qual és aplicable el Codi Civil i per tant el “sanejament per vicis ocults”. Si actuéssim com a consumidors, s’aplicaria el que es disposa en la normativa de protecció als consumidors i usuaris.

Què és un vici ocult? 

Un vici ocult en la compravenda és un defecte greu que no estava a la vista i que no era possible de conèixer pel comprador en el moment de la compra i que una vegada conegut disminueix tant la utilitat de la cosa venuda o la fa impròpia per al seu ús, que el comprador no l’hauria comprat o hauria pagat menys per ella (així es defineix “vici ocult” en l’article 1484 del Codi Civil).

Però perquè aquest defecte tingui conseqüències jurídiques, -és a dir, perquè doni dret al comprador a reclamar per això-, no n’hi ha prou que existeixi, sinó que ha de complir amb una sèrie de requisits:

  1. Que el defecte (o mal) sigui previ a la compravenda. La càrrega de la prova de quan es va produir li correspon al venedor i si aquest pot demostrar que el mal no existia abans de la compravenda, podrà oposar-lo enfront de la reclamació del comprador.
  2. Que el defecte (o mal) sigui greu i que influeixi decisivament en la decisió de compra. És necessari que, d’haver-ho conegut, el comprador no hagués tancat el negoci, o hagués contractat amb altres condicions (normalment, amb una rebaixa en el preu a pagar).  Ara bé, el defecte ha de ser d’una entitat important, però no ha d’inutilitzar la cosa o bé per a l’ús previst, ja que en aquest cas, el comprador no haurà de reclamar per vicis ocults, sinó que haurà d’optar per una altra mena d’accions.
  3. Que el defecte (o mal) estigui ocult. En cas que el defecte sigui fàcilment detectable el comprador no tindrà dret a reclamar. Almenys, no com a vici ocult.

 

Com es pot reclamar?

La norma que tracta sobre aquesta problemàtica és el Codi Civil, però sense aplicar un règim de protecció específic i recollint tres possibles tipus d’acció per al comprador, cadascuna d’elles amb pressupòsits i conseqüències diferents:

  • DEVOLUCIÓ: Acció redhibitòria. Es regula en l’article 1.486 del Codi Civil, i permet al comprador desistir del contracte, lliurant el bé o la cosa adquirida i podent recuperar les despeses corresponents a l’operació. I, a més, en el cas que pogués demostrar que el venedor coneixia els vicis ocults abans del lliurament, el comprador podrà exigir-li una indemnització pels danys i perjudicis causats (si n’hi ha).
  • REBAIXA EN EL PREU:  Acció “quanti minoris”. També es regula en l’article 1.486 del Codi Civil i, en essència, el que pretén és una minoració el preu del bé. Per a això s’hauran de valorar els danys per mitjà de pèrits i el valor resultant del peritatge es restarà al preu de l’operació.
  • ADEQUACIÓ: Sanejament. Es regula en l’article 1.484 del Codi Civil, i permet al comprador exigir al venedor l’adequació de la cosa per a la fi al qual se la destina.

Arribats a aquest punt cal fer dos advertiments importants:

  1. Aquest règim s’aplica a les operacions entre particulars i no a les que es produeixen entre consumidors i professionals, que disposen del seu règim legal propi.
  2. L’acció de reclamació de vicis ocults té un termini molt breu de prescripció, concretament de 6 mesos des del lliurament del bé.

En el cas que transcorri el termini de 6 mesos i no s’hagi pogut acudir als tribunals, quedarà l’opció de reclamar judicialment, per motius generals relacionats amb el contracte de compravenda (i no per vicis o defectes ocults).

El perjudicat podrà triar entre exigir el compliment dels pactes o rescindir el contracte, amb el rescabalament dels danys i perjudicis causats en tots dos casos.

Si està interessat / da en conèixer millor la nostra organització i els nostres serveis, pot sol·licitar cita prèvia, telèfon 934674467 en horari de 8:00 a 17:00 hores de dilluns a dijous i divendres de 8 a 14:00 hores.

Si vol rebre les nostres novetats, subscriviu-vos a la nostra newsletter.

Share this