El Real Decreto ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, incorpora una serie de medidas que afectan al pago de la renta de los arrendamientos para uso distinto de vivienda, como son los arrendamientos de local de negocio, de las que se pueden beneficiar pymes y autónomos.
A continuación, le explicamos estas novedades en materia de arrendamientos para uso distinto del de vivienda, consistente en una moratoria en el pago del alquiler. La entrada en vigor es el 23 de abril de 2020.
- Arrendamientos para uso distinto del de vivienda, cuyo propietario es un gran tenedor.
Propietario: Empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor (entendiendo como tal la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.
Arrendatario: Persona física o jurídica
Moratoria obligatoria para la propiedad, excepto si existe pacto previo: Se aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los 4 meses.
Plazo para solicitarla: Un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto Ley. Esto es, antes del 23 de mayo de 2020.
Penalización e intereses: La renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses.
Plazo de pago: Las rentas aplazadas, se pagarán a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia en que finalice el tiempo de la moratoria, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de 2 años, o a partir de la finalización del plazo de los 4 meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.
- Arrendamientos para uso distinto del de vivienda, cuyo propietario es diferente a los descritos anteriormente.
Propietario: Diferente al descrito en el apartado 1.
Arrendatario: Persona física o jurídica
Moratoria o rebaja, potestativa para la propiedad: La propiedad no está obligada a aceptar la petición del arrendatario.
Para este tipo de propietarios, entendemos que el gobierno no ha querido imponer la obligatoriedad de la moratoria, si bien los detalla en el propio Real Decreto Ley con el objetivo de que, en línea con la cláusula «rebus sic stantibus», de elaboración jurisprudencial, que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales si concurren los requisitos exigidos de imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual, las partes puedan establecer acuerdos de moratoria o rebaja en los términos establecidos para el grupo de grandes tenedores.
- Uso de la fianza.
Exclusivamente en el marco del acuerdo al que se refieren los apartados anteriores, las partes podrán disponer libremente de la fianza que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. En caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.
- Requisitos para poder acceder a estas moratorias
Para los autónomos:
- Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma.
- Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia del estado de alarma, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del Real Decreto de declaración del estado de alarma.
- En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la declaración del estado de alarma, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
Para las pymes (arrendamiento de inmueble afecto a la actividad)
- Que el balance y estado de cambios en el patrimonio neto abreviados de las sociedades que durante dos ejercicios consecutivos reúnan, a la fecha de cierre de cada uno de ellos, al menos dos de las circunstancias siguientes:
- Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.
- Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.
- Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.
- Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia del estado de alarma, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del Real Decreto de declaración del estado de alarma.
- En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la declaración del estado de alarma, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
- Acreditación de requisitos
Se acreditará por el arrendatario ante el arrendador mediante la presentación de la siguiente documentación:
- La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.
- La suspensión de actividad se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
- Consecuencias de la aplicación indebida del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta.
Los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos establecidos en la norma serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de estos pudiera dar lugar.
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