Comprar un coche o una vivienda es siempre una gran inversión. Por ello debemos tener en cuenta los llamados vicios ocultos que no se contemplan a simple vista.
En cualquier contrato de compraventa la confianza juega un papel fundamental. Y, sobre todo, en el comprador que presume que el bien que adquiere está en perfecto estado de uso. Si es así, ningún problema, pero… ¿qué sucede si una vez realizada la venta se detecta que lo que se ha comprado tiene defectos que no se ven a simple vista? ¿Tiene defensa el comprador frente a esta situación?
Para tratar de dar respuesta a este interrogante, nuestro Ordenamiento jurídico contempla la figura del «vicio oculto» y de la correspondiente responsabilidad del vendedor cuando aquel se produce.
En esta entrada nos referimos a la compraventa entre particulares, a la que es de aplicación el Código Civil y por tanto el «saneamiento por vicios ocultos». Si actuáramos como consumidores, se aplicaría lo dispuesto en la normativa de protección a los consumidores y usuarios.
¿Qué es un vicio oculto?
Un vicio oculto en la compraventa es un defecto grave que no estaba a la vista y no era posible conocerlo por el comprador en el momento de la compra y que una vez conocido disminuye tanto la utilidad de la cosa vendida o la hace impropia para su uso, que el comprador no la habría comprado o habría pagado menos por ella (así se define «vicio oculto» en el artículo 1484 del Código Civil).
Pero para que dicho defecto tenga consecuencias jurídicas, -es decir, para que dé derecho al comprador a reclamar por ello-, no basta con que exista, sino que ha de cumplir con una serie de requisitos:
- Que el defecto (o daño) sea previo a la compraventa. La carga de la prueba de cuándo se produjo le corresponde al vendedor y si éste puede demostrar que el daño no existía antes de la compraventa, podrá oponerlo frente a la reclamación del comprador.
- Que el defecto (o daño) sea grave y que influya decisivamente en la decisión de compra. Es necesario que, de haberlo conocido, el comprador no hubiera cerrado el negocio, o hubiese contratado con otras condiciones (normalmente, con una rebaja en el precio a pagar). Ahora bien, el defecto ha de ser de una entidad importante, pero no debe inutilizar la cosa o bien para el uso previsto, ya que, en ese caso, el comprador no deberá reclamar por vicios ocultos, sino que habrá de optar por otro tipo de acciones.
- Que el defecto (o daño) esté oculto. En caso de que el defecto sea fácilmente detectable el comprador no tendrá derecho a reclamar. Al menos, no como vicio oculto.
¿Cómo se puede reclamar?
La norma que trata sobre esta problemática es el Código Civil, pero sin aplicar un régimen de protección específico y recogiendo tres posibles tipos de acción para el comprador, cada una de ellas con presupuestos y consecuencias distintas:
- DEVOLUCIÓN: Acción redhibitoria. Se regula en el artículo 1.486 del Código Civil, y permite al comprador desistir del contrato, entregando el bien o la cosa adquirida y pudiendo recuperar los gastos correspondientes a la operación. Y, además, en el caso de que pudiere demostrar que el vendedor conocía los vicios ocultos antes de la entrega, el comprador podrá exigirle una indemnización por los daños y perjuicios causados (si los hay).
- REBAJA EN EL PRECIO: Acción «quanti minoris». También se regula en el artículo 1.486 del Código Civil y, en esencia, lo que pretende es una minoración el precio del bien. Para ello deberán valorarse los daños por medio de peritos y el valor resultante del peritaje se restará al precio de la operación.
- ADECUACIÓN: Saneamiento. Se regula en el artículo 1.484 del Código Civil, y permite al comprador exigir al vendedor la adecuación de la cosa para el fin al que se la destina.
Llegados a este punto hay que hacer dos advertencias importantes:
- Este régimen se aplica a las operaciones entre particulares y no a las que se producen entre consumidores y profesionales, que disponen de su régimen legal propio.
- La acción de reclamación de vicios ocultos tiene un plazo muy breve de prescripción, concretamente de 6 meses desde la entrega del bien.
En el caso que transcurra el plazo de 6 meses y no se haya podido acudir a los Tribunales, quedará la opción de reclamar judicialmente, por motivos generales relacionados con el contrato de compraventa (y no por vicios o defectos ocultos).
El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento de lo pactado o rescindir el contrato, con el resarcimiento de los daños y perjuicios causados en ambos casos.
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